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              5月地產股“跌跌不休”,物業股平均上漲4.5%

              來源: 作者: 時間:2021-06-09

              編者按:本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”(ID:dzypls),作者:CRIC證券CRIC物管,36氪經授權發布。

              地產股 表現一直是投資者關心的話題,估值低位,股價“跌跌不休”已成為常態,連續多月表現不及大盤。 克而瑞證券數據顯示, 2020 年 1 月 1 日至今,克而瑞內房股領先指數跌幅 19.5% ,同期恒生中國內地地產指數跌幅 19.0% ,房地產(申萬)板塊跌幅 11.8% 。 

              而與之相背離的是,上市房企經營業績呈現增長趨勢,同比屢創新高。 而“第二增長曲線”物業板塊資本市場表現更是超越地產股。 

              CRIC 數據顯示,前 5 月 TOP100 房企整體操盤金額同比增長 51.3% ,較 2019 年同期也出現了 39.4% 的增長,整體業績相對較好。 物業股表現則好于地產股, 5 月 47 家上市物業企業整體平均上漲 4.5% ,恒生物業指數上漲 1.79% 。 

              房地產是受政策影響較大的行業,加之受大市影響,克而瑞內房股領先指數整體呈現下跌趨勢,地產股或將成為較好的防守型投資選擇,估值正迎來修復,物業股也將回歸理性。 

              ” 

              01

              5月地產股指數表現不及大盤 

              過去一年,克而瑞內房股領先指數跌幅23.2%,同期恒生中國內地地產指數跌幅23.6%,恒生指數跌幅3.4%,房地產(申萬)板塊跌幅10.9%。2021年以來,地產股較2020年波動上升,但整體跑輸大盤。

              2月開始克而瑞領先股指上漲10.6%,3月克而瑞領先股指再上漲2.1%,但4月樓市成交環比下降,克而瑞領先股指隨之下降4.5%,5月克而瑞領先股指下降0.9%,月末走勢略有回升。

              整體來看,自2020年1月1日至今,克而瑞內房股領先指數跌幅19.5%,同期恒生中國內地地產指數跌幅19.0%。恒生指數漲幅2.4%,房地產(申萬)板塊跌幅11.8%。2021年5月,恒生指數上升1.5%,克而瑞內房股領先指數下降0.9%,恒生中國內地地產指數下降2.2%,房地產(申萬)板塊上升1.8%。

              圖:克而瑞內房股領先指數

              及恒生中國內地地產指數走勢

              備注:1)恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高,在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只,分別為:中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創中國

              數據來源:Wind 克而瑞證券研究院

              從估值角度看,2021年5月克而瑞內房股領先指數估值平穩,指數相對恒指PE略有回升。

              克而瑞內房股領先指數成分股整體PE2021年5月周均值為6.54,低于上月周均值6.82,低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21,低于上月周均值16.28,高于2020年全年的周均值12.49。

              圖:克而瑞內房股領先指數PE估值走勢

              數據來源:Wind 克而瑞證券研究院

              圖:5月克而瑞內房股領先指數成分股

              相對恒指整體PE走勢

              備注:相對PE=(克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1)*100%

              數據來源:Wind 克而瑞證券研究院

              市凈率方面,克而瑞領先股指成分股相對恒指成分股5月較4月有所回落。5月相對恒指PB周均值為61.4% ,低于上月的周均值62.3%,低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整體PB均值為0.76,低于與上月周均值0.78,高于2020年全年PB周均值0.74。

              圖:克而瑞內房股

              領先指數PB估值走勢平穩

              數據來源:Wind 克而瑞證券研究院

              02

              物業股平均漲4.5%

              相對于地產股的波動下跌,物業股因發展潛力較大繼續受投資者青睞,整體股價則延續上漲趨勢??硕鹞锕鼙O測數據顯示,5月A+H股47家物業企業平均上漲4.50%,自2020年房企分拆上市節奏加快,截止5月31日,47家上市物企總市值突破萬億元。

              從個股表現來看,5月A+H股47只物業股中上漲的數量達到28只,其中濱江服務漲幅最大,單月上漲33.8%,佳兆業美好和星盛商業則位于第二、第三位,分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業股大多數仍然處于上漲狀態,最新數據顯示,6月8日,截至香港聯交所下午收盤,42只H股物業股中21只錄得上漲,其中最大漲幅為12.1%。

              值得注意的是,隨著收并購的不斷升溫,物業板塊市場集中度進一步增強,中小企業股價承壓明顯。5月18家股價下跌企業中,有2/3為市值排名30名以后的尾部企業。

              反觀地產股個股表現,5月漲幅前五房企不及物業股,其中,中國奧園漲幅最高為12.7%,前五平均漲7.9%,地產股最高下跌超50%。

              表:5月末物業股市值排行TOP10及漲幅情況

              數據來源:克而瑞物管

              03

              分拆上市潮仍在繼續

              融資渠道進一步收緊,主營業務利潤長期下行,房企紛紛謀求上市或分拆業務上市獲取更多資金支持。

              截至2021年5月31日,在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家,其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書。值得注意的是,2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書,其余企業均顯示“招股書已過期”。

              表:房企赴港上市排隊情況

              數據來源:克而瑞物管

              在分拆物業公司上市方面似乎更為順利,5月多家房企分拆旗下物業公司赴港上市,包括北京城建、德商以及祥生,并且有新希望服務1家物企在5月完成上市。截至5月31日,在港交所遞交招股書仍未上市的物業企業共有20家,其中越秀服務已通過上市聆訊,融信服務則兩次遞表。

              整體來看,房地產企業上市之路頗為波折,然而分拆旗下物業板塊上市的熱潮仍然在持續。

              值得注意的是,5月碧桂園服務和雅生活分別進行配股融資104港元和32億港元,其中碧桂園服務再次刷新物業股單次配股籌資金額記錄,此舉或將引發物管行業新一輪“軍備競賽”,加劇行業競爭。

              表:房企分拆旗下物業公司赴港上市排隊情況

              數據來源:克而瑞物管

              整體來看,在“房住不炒”調控主基調下,“因城施策”與“因企施策”趨于常態化,估值水平處于歷史低位,且克而瑞領先股指估值平穩,指數相對恒指PE繼續回升,整體而言,2021年全年估值空間修復可期。

              隨著行業安全墊增厚,地產股或將成為較好的防守型投資選擇。對于個股而言,房企只有強化成本控制能力、融資能力及周轉速度,靈活應對市場變化,建立可持續性競爭優勢,才能跑贏大市。

              與此同時,物管行業發展空間仍然較大,因此備受投資者青睞,但從估值來看物業股已逐漸回歸理性,隨著行業集中度不斷提升,物管行業競爭將日益加劇,企業仍需增厚安全墊。

              分析師:孫楊

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